چاپ

پیام آذری - کاهش توان مالی مردم، تورم لجام‌گسیخته، رکود تولید مسکن و سیاست‌گذاری‌های نادرست، عواملی هستند که شرایط بحرانی بازار را رقم زده‌اند. در حالی که خانه‌دار شدن به یکی از نیازهای اساسی هر فرد و خانواده است، برای بخش عظیمی از مردم این امر به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شده است.
یکی از دلایل اصلی بحران کنونی، نبود تعادل میان عرضه و تقاضا است.
قدرت خرید مردم کاهش یافته و بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته‌شده خالی مانده‌اند. این وضعیت، فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده و آنها را مجبور به فروش واحدهای خود با قیمت‌های کمتر از نرخ واقعی کرده است. از سوی دیگر، افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، بازاری را شکل داده که درگیر شرایط پیچیده‌ای از رکود تورمی است؛ رکودی که نه‌تنها معاملات را کاهش داده، بلکه توان مالی اقشار مختلف جامعه را نیز تحلیل برده است. در چنین شرایطی، نیاز به سیاست‌گذاری‌های جدید و شفاف بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود. تدوین برنامه‌هایی جامع و اصولی، ایجاد شفافیت در ارائه آمار و داده‌ها و اتخاذ تدابیری برای حمایت از خریداران و تولیدکنندگان، می‌تواند راهگشای این معضل باشد. متن پیش‌رو به بررسی دقیق‌تر مشکلات بازار مسکن، علل ایجاد بحران‌های موجود و راهکارهای پیشنهادی برای برون‌رفت از این وضعیت می‌پردازد. امیدواریم با تحلیل شرایط موجود، بتوانیم گامی موثر در راستای کاهش مشکلات و ایجاد تحولی مثبت در این حوزه برداریم.
باکس ع س
ضرورت آمارهای دقیق؛ ابزار کلیدی برای تحلیل بازار مسکن
آمارهای رسمی مرتبط با تورم ماهانه، تورم نقطه‌به‌نقطه و تعداد معاملات، ابزارهایی حیاتی برای تحلیل وضعیت بازار مسکن هستند. این داده‌ها، هرچند ممکن است کاملا با واقعیت تطابق نداشته باشند، اما درک روند کلی بازار و تصمیم‌گیری صحیح را تسهیل می‌کنند. با این حال، دقت و به‌روز بودن این آمارها ارزش آنها را بیشتر می‌کند و اطلاعات قابل‌اعتمادتری ارائه می‌دهد.
بازار مسکن نیازمند مدیریت شفاف و تدوین سیاست‌های اصولی است. برنامه‌ریزی جامع که تمام ابعاد تامین، عرضه، تقاضا و کنترل تورم را پوشش دهد، می‌تواند به‌تدریج به کاهش رکود و ایجاد ثبات در این بخش منجر شود. بدون اقدامات مناسب، این بخش از اقتصاد همچنان چالشی بزرگ برای مسئولان و جامعه باقی خواهد ماند. تنها با اصلاح سیاست‌های موجود و اجرای برنامه‌های بلندمدت می‌توان امید داشت که مسکن از یک بحران به یک فرصت تبدیل شود.
شفافیت و برنامه‌ریزی جامع، راهکاری برای مدیریت بازار مسکن
جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت بیان کرد: رویکردهای متنوعی در ارتباط با آمارهای منتشرشده درباره بازار مسکن وجود دارد. حتی اگر آمارهای مرکز آمار دقیقا با واقعیت تطابق نداشته باشند، وجود آنها بسیار بهتر از نبودشان است. آمارها به ما کمک می‌کنند تا از وضعیت تغییرات تورمی، چه ماهانه، چه نقطه به نقطه و چه سالانه، آگاهی یابیم. این اطلاعات ابزار مهمی در تحلیل وضعیت بازار هستند. همچنین، گزارش‌های مرتبط با تعداد معاملات مسکن نیز می‌تواند بینش ارزشمندی درباره رشد یا رکود در این حوزه ارائه دهد و تصمیم‌گیری معامله‌گران را تسهیل کند.
وی در ادامه افزود: انتظارات مردم و تحلیلگران از ارائه آمارها باید معطوف به دقت و به‌روز بودن آنها باشد. هرچه این آمارها نزدیک‌تر به واقعیت باشند، ارزش اطلاعاتی آنها افزایش می‌یابد. ضروری است که فرآیند تامین، مدیریت و کنترل بازار مسکن به‌صورتی شفاف و واضح تدوین شود، به‌گونه‌ای‌که تغییرات مدیریتی امکان ارزیابی مداوم برنامه‌ها را فراهم کند. بازار مسکن ایران نیازمند برنامه‌ریزی جامع در همه ابعاد است و این امر به ارائه دقیق آمارها محدود نمی‌شود. اگر تصمیمات مناسب در این حوزه اتخاذ نشود، این بازار همچنان چالشی بزرگ برای سیاست‌گذاران باقی خواهد ماند. البته باید اذعان کرد که مشکلات این بخش به‌سرعت قابل‌حل نیستند، اما با تدوین برنامه‌ای صحیح و اجرای پیوسته آن، می‌توان به‌تدریج رکود را کاهش داد و شرایط را بهبود بخشید.
رکود تورمی؛ مانعی جدی بر سر راه رونق معاملات مسکن
خوانساری همچنین اشاره کرد: بزرگ‌ترین چالش بازار مسکن این است که برای سال‌ها از وضعیت عادی فاصله گرفته است. قدرت خرید مردم کاهش یافته و بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته‌شده بدون مشتری باقی مانده‌اند. این مسئله باعث شده است برخی سازندگان مجبور شوند واحدهای مسکونی خود را با قیمتی کمتر از نرخ واقعی بازار به‌فروش برسانند تا تعهدات خود را انجام دهند. با این حال، آمارهای رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهند که روند افزایش قیمت‌ها همچنان ادامه دارد و بازار مسکن در شرایط رکود تورمی گرفتار شده است. حتی به‌نظر می‌رسد این بازار همراستا با تورم و سایر بازارهای مالی، به‌آهستگی دچار افزایش نرخ شده است.
خوانساری تصریح کرد: در سال‌های اخیر، مسکن به معضلی فراگیر برای همه افراد جامعه تبدیل شده است. آمارها گویای این واقعیت هستند که خرید خانه برای بسیاری از افراد به آرزویی دست‌نیافتنی تبدیل شده است. مردم برای تحقق این آرزو ممکن است سال‌ها انتظار بکشند. این شرایط نتیجه سیاست‌گذاری‌های نادرست، کاهش تولید مسکن و تورم افسارگسیخته در این حوزه است. به‌طورمیانگین، نرخ هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران به 90میلیون تومان رسیده و این موضوع به‌عنوان یک فاجعه اجتماعی و اقتصادی در سطح جامعه مطرح شده است.
وی در ادامه توضیح داد: باتوجه به شرایط فعلی، مردم و تحلیلگران انتظار دارند که آمارهای مربوط به بازار مسکن دقیق، به‌روز و در بازه‌های زمانی مشخص منتشر شوند. زمانی که آمارها با واقعیت‌های موجود مطابقت بیشتری داشته باشند، اطلاعات ارزشمندتری ارائه می‌دهند و تحلیل‌ها را قابل‌اعتمادتر می‌کنند. انتشار چنین آمارهایی می‌تواند به تصمیم‌گیرندگان، فعالان بازار و حتی خریداران و فروشندگان کمک کند تا تصویر شفاف‌تری از وضعیت اقتصادی این بخش داشته باشند.
وی همچنین تاکید کرد: ضروری است مسیر تامین، مدیریت و کنترل بازار مسکن به‌گونه‌ای مشخص و شفاف تدوین شود. این امر نه‌تنها به بهبود نظارت بر بازار کمک می‌کند، بلکه امکان ارزیابی مستمر برنامه‌ریزی‌ها را نیز فراهم می‌آورد. برای رسیدن به این هدف، مدیریت باید به‌صورت پویا و قابل‌انعطاف باشد تا در صورت نیاز، تغییراتی در برنامه‌ها اعمال شود و اهداف از پیش تعیین‌شده محقق شوند.
بازار مسکن در ایران نیازمند برنامه‌ریزی جامع در تمامی جوانب است. این برنامه‌ریزی باید فراتر از ارائه آمارها باشد و تمام ابعاد تامین، عرضه، تقاضا و سیاست‌گذاری‌های مرتبط را در برگیرد. عدم‌اتخاذ تدابیر مناسب در این حوزه می‌تواند بازار مسکن را به یکی از چالش‌های پایدار و جدی برای مسئولان تبدیل کند. این چالش‌ها ممکن است نه‌تنها سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان را تحت‌فشار قرار دهند، بلکه زندگی روزمره مردم را نیز با مشکلات بیشتری مواجه سازند.
وی در ادامه افزود: حل مشکلات مرتبط با بازار مسکن به‌سرعت امکان‌پذیر نیست؛ با این حال، ارائه یک برنامه‌ریزی اصولی و اراده کافی برای اجرای آن می‌تواند به‌تدریج وضعیت این بخش را بهبود بخشد. با کاهش رکود در این حوزه و اعمال سیاست‌های کارآمد، امید به بهبود شرایط اقتصادی مردم و افزایش توان خرید آنها افزایش خواهد یافت.
این کارشناس معتقد است: چالش‌های اساسی بازار مسکن ایران از عدم‌ثبات این بازار در سال‌های اخیر سرچشمه می‌گیرد. بازار مسکن ایران مدت‌هاست که از وضعیت طبیعی خارج شده و اکنون در شرایطی پیچیده و دشوار به‌سر می‌برد. کاهش مداوم قدرت خرید مردم یکی از عوامل اصلی این بحران است. با افزایش چشمگیر قیمت‌ها، بسیاری از خانوارها توانایی خرید مسکن را از دست داده‌ و به‌ناچار از بازار خارج شده‌اند. این وضعیت منجر به عدم‌تعادل در عرضه و تقاضا شده و مشکلات بیشتری را برای فعالان بازار به‌وجود آورده است.
در عین حال، واحدهای ساخته‌شده در بازار نیز با کمبود خریدار مواجهند. بسیاری از سازندگان، به‌دلیل فشارهای اقتصادی و تعهدات مالی، ناچار می‌شوند واحدهای مسکونی خود را با قیمت‌هایی پایین‌تر از نرخ واقعی بازار عرضه کنند تا بتوانند به تعهدات خود عمل کنند. این اقدام، اگرچه به نظر راه‌حلی موقت می‌آید، اما در بلندمدت به کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران و سازندگان برای ورود به بازار ساخت‌وساز منجر می‌شود.
خوانساری ادامه داد: از سوی دیگر ، بررسی آمارهای رسمی منتشرشده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که روند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان ادامه دارد. این افزایش‌ها بیانگر آن است که بازار مسکن همچنان درگیر شرایط رکود تورمی است. رکود تورمی نه‌تنها به کاهش معاملات منجر شده، بلکه توان مالی مردم را نیز بیش از پیش تحلیل برده است. رکود تورمی که ویژگی‌های ترکیبی از رکود اقتصادی و تورم مداوم دارد، تاثیری عمیق و پایدار بر بازار گذاشته و مدیریت این وضعیت را برای مسئولان دشوار کرده است. افق‌های پیش‌رو برای بازار مسکن نشان می‌دهد که این بازار با شیبی ملایم همچنان با افزایش نرخ مواجه خواهد بود. این افزایش نرخ احتمالا همراستا با رشد تورم و تغییرات در سایر بازارهای مالی خواهد بود. از این‌رو، ضروری است که سیاست‌گذاری‌های جدید با در نظر گرفتن این تغییرات طراحی و اجرا شوند. برنامه‌ریزی اصولی و بلندمدت می‌تواند نقشی اساسی در کاهش رکود و ایجاد ثبات در بازار ایفا کند.
خوانساری اظهار کرد: مسکن در سال‌های اخیر به یکی از بزرگ‌ترین معضلات جامعه تبدیل شده است. این مشکل به‌حدی جدی است که آمارهای رسمی نیز به‌وضوح این واقعیت تلخ را تایید می‌کنند. خرید خانه برای بسیاری از مردم ایران دیگر نه‌تنها یک هدف دست‌یافتنی نیست، بلکه تبدیل به آرزویی شده که بسیاری از افراد ممکن است هرگز در طول زندگی‌شان به آن دست نیابند. این موضوع تاثیر عمیقی بر روحیه و امید به آینده در بین اقشار مختلف جامعه گذاشته است.
آمارهای نگران‌کننده از انتظار طولانی‌مدت مردم برای خانه‌دار شدن
وی افزود: براساس آمارهای موجود، مردم ایران باید سال‌ها تلاش کنند تا بتوانند یک خانه خریداری کنند. این انتظار طولانی‌مدت، نتیجه مستقیم مجموعه‌ای از سیاست‌گذاری‌های نادرست در زمینه مسکن، رکود مزمن در تولید واحدهای مسکونی و افزایش افسارگسیخته تورم در این حوزه است. این عوامل به شکلی هماهنگ باعث شده‌اند که بازار مسکن به یکی از پرچالش‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور تبدیل شود.
این کارشناس به یکی از چالش‌های جدی اشاره کرد و گفت: در حال ‌حاضر، متوسط نرخ هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به حدود 90 میلیون تومان رسیده است. این نرخ نجومی تنها به افزایش فشار بر دوش خریداران منجر نشده، بلکه نوعی بحران اجتماعی و اقتصادی را نیز در دل جامعه ایجاد کرده است. افزایش بی‌رویه قیمت‌ها نه‌تنها توان خرید بسیاری از خانوارها را کاهش داده، بلکه موجب شده است که عده زیادی از مردم ناچار به ترک شهرهای بزرگ و مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای شوند که خود چالش‌های دیگری را به‌همراه دارد.
خوانساری در پایان تاکید کرد: وضعیت کنونی بازار مسکن تنها با برنامه‌ریزی اصولی و اراده قوی قابل‌اصلاح است. حل این معضل نیازمند تغییرات بنیادین در سیاست‌های حوزه مسکن و اجرای دقیق و مداوم برنامه‌های تدوین ‌شده است. در صورت عدم‌اتخاذ تدابیر مناسب، بازار مسکن نه‌تنها بهبود نمی‌یابد، بلکه ممکن است به بحرانی فزاینده در زمینه اقتصادی، اجتماعی و حتی سیاسی تبدیل شود. رفع مشکلات موجود در بازار مسکن مستلزم تمرکز بر تولید انبوه واحدهای مسکونی، کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز و ایجاد تسهیلات ویژه برای خریداران به‌ویژه جوانان و خانه‌اولی‌ها است. بدون تردید، چنین اقداماتی زمانبر خواهد بود، اما شروع آن می‌تواند امیدی تازه برای مردم به‌همراه داشته باشد.
سخن پایانی
در نهایت، بحران بازار مسکن ایران نیازمند توجه جدی و اقدامات اصولی است. مشکلاتی چون تورم، کاهش قدرت خرید و رکود در تولید واحدهای مسکونی، این حوزه را به یکی از چالش‌های اساسی اقتصاد و جامعه تبدیل کرده است. افزایش قیمت‌ها، عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا و پیامدهای اجتماعی مانند مهاجرت اجباری به مناطق حاشیه‌ای، نیاز به تغییرات بنیادین در سیاست‌گذاری‌هاوبرنامه‌ریزی‌ها را اجتناب‌ناپذیر کرده‌اند.
برای عبور از این بحران، نیاز به تدوین برنامه‌های جامع و هدفمند احساس می‌شود. شفافیت در مدیریت، ارائه آمارهای دقیق و به‌روز، حمایت از تولیدکنندگان و خریداران و کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز از جمله اقداماتی است که می‌تواند به بهبود وضعیت کمک کند. هرچند این مسیر ممکن است زمانبر باشد، اما ایجاد تغییرات مثبت و کاهش فشار بر مردم می‌تواند امیدی تازه در این بخش را به‌همراه داشته باشد. تنها با همت و اراده قوی است که بازار مسکن می‌تواند از یک بحران به فرصتی برای رشد و توسعه تبدیل شود.